郑州写字楼的经济复苏了吗？｜房东俱乐会

一线城市和小城市的区别，白天是鳞次栉比的高楼，夜晚一定是璀璨的灯光。

每当夜幕降临，绚丽多彩的写字楼，浮现了整座城市的经济活力，写字楼产业也是一座城市经济的晴雨表。

我们房东俱乐会团队用了8人，历时10天，调研了郑州将近30栋标志性写字楼，想知道一个答案，郑州的经济复苏了吗？

｜ 房东俱乐会

撰文：黑泥 美编：小樱 校对：大豆

01

仍是少年的经三路

在郑州，提到写字楼，经三路上的金成国际广场和财富广场始终都绕不过去。就像二七德化街，上了年纪，都有属于自己的故事，也想默默诉说。

2008年前后，是经三路最辉煌的时期。这段南起金水路，北至北环路，总长5.5公里的路上的其中一栋写字楼所缴纳的税款，相当于其他区域一个办事处辖区的纳税额。

彼时，附近有西韩砦、枣庄、关虎屯、东韩砦等城中村，那里租住了无数的年轻人，他们怀揣梦想，在每一个清晨，手中拎着来不及吃的早饭，迎着朝阳，步履匆匆，脸上带着追逐未来生活的向往。

金成国际广场的9栋写字楼里，有着大大小小上千家公司，他们有的属于初创，有的业已成熟，头脑风暴着郑州这座城市，给公司里的年轻人以美好的期许。

写字楼下的世纪联华超市，能满足上班族下班后的一切生活需求。不知道曾经有多少年轻人在这里成家，又在这里起步，走向了郑州的四面八方。

然而，随着郑东新区的起步、发展，像二七路跟不上经三路的步伐一样，2014年前后，经三路的风光明显不在。在所有的媒体叙事中，经三路这条曾经的财富大道，也往往有意无意被忽略。

现在，金成国际广场这9栋写字楼，房租1.3-1.5元/平/天，物业费1.3-1.6元/平/月。价格亲民又友善，周边环境舒适，生活配套齐全，交通四通八达，依然在发挥着输送人才和企业的作用。

据物业的工作人员介绍，这里的空置率不到5%。从B栋的顶楼一层层走下来，仅仅发现一家空置，而这一家，好像还没有完全搬走的样子。这明显是一家装修公司，瓷砖的样板还在，所用的环保漆仍然放在最醒目的位置。

B栋空置的一家装修公司

北边的招商银行大厦和平安保险大厦属于他们自持的写字楼，租金稍贵，3.18元/平/天。而往南两三个路口的英特大厦和财富广场，租金和金成国际广场差不多，入住率也不错，空置率都不到10%。英特大厦8楼张贴有一张出租的广告，我拨了电话，对方告诉我说，租金1.4元/平/天，物业费1.36元/平/月。

金成国际广场物业里的一个小哥说，2021年，他们只工作了七八个月，貌似天天闲着。今年初六开始上班，找房子的人特多，这里的办公环境和价位，对于中小微企业来说，具有相当大的吸引力。

小哥在这里工作了八年，深知金成国际广场写字楼的利弊。这里至少有1000家公司，有些公司做大之后并不想从此地离开，除非很难扩展空间；这里的地下停车场只有一层，地面上有部分车位；中午吃饭的时间特别拥挤，早上上班和晚上下班要好很多；最渴望地铁8号线的开通，他想不明白，这么重要的一条经三路为什么在规划地铁线路时就给遗忘了呢？

02

地标包袱

正如提起写字楼离不开金成国际广场，说起郑州的地标，也离不开郑东CBD的千玺广场。

好像没有一个接地气的名字，就不足以承担做地标的任务一样。北京“大裤衩”、上海“三件套”、广州“小蛮腰”、苏州“秋裤”，而我们郑州的地标叫“大玉米”。

如果你不实地探访和接近，停留在我们印象中的大玉米在全国至少出圈了三次。

2010年5月，大玉米开盘，投资者大批涌入，一年时间，从25000元/平迅速飙升到60000元/平，最巅峰的租金，9元/平/天，傲视郑州所有写字楼，让投资者躲在角落里偷笑。

2015年，进驻大玉米的金融投资担保公司纷纷破产倒闭走人，空置率达到了50%以上，引起了轰动。从此之后，租金一降再降。

第三次，就是大玉米22层2201-2213号房屋的三次司法拍卖：2021年8月，由郑州市金水区法院在阿里法拍上第一次拍卖，起拍价2400万，单价不到9000元/平，流拍；10月，第二次竞拍，起拍价1920万，单价6800元/平，又流拍；最后一次将于2022年3月28日再次拍卖，起拍价降为1000万，不知结果会如何？

大玉米22层著名的司法拍卖房间

有人笑称大玉米，“十年前，你让人高攀不起；十年后，我对你爱搭不理。”

但是，夜晚，大玉米璀璨的灯光依然在顽固地亮着，似乎在宣誓自己的地标主权，从不在乎外人异样的眼光，尽管它有好多无法克服的毛病，比如让人诟病已久的交通。

可是，在外人看来，它仍然是郑州的地标性建筑、网红打卡地，凡是外地的游客，不拍一张大玉米的照片，仿佛就没有来过郑州一样。

今天，大玉米的出租价格是1.2-2.1元/平/天，物业费19.8元/平/月（含空调费）。在17楼，我遇到一个房东，他空置的房子面积是170.67平方，折合到实用面积大概是140平，但根据我用步子丈量后，实用面积应该在120平方多点。据他讲，每个房间都有不同的租金标准，他的这间办公室风水好，扇形，窗外的风景一览无余，租金是2.1元/平/天，物业费还属于物业公司订的标准19.8元/平/月。这是属于他自己的房产，无任何纠纷。

据物业公司人员介绍，大玉米楼上也有租金低至1元多的房源，并且没有纠纷，但是这些房间大多在楼栋中心位置，四面无窗，纯粹办公，所以价位偏低。

我们都知道，大玉米的5-35层是写字楼，1-5层是大堂、水疗会所、会议厅、会见厅、游泳池和健身中心以及酒店大堂，35层以上有万豪国际五星级酒店和58楼的观光场所。

很多媒体口口声声横扫了整个大玉米，但他们根本不知道有哪些公司从来没有离开过大玉米，固执坚守，并经受着流言蜚语；管理电梯的人员在几楼？哪个房间？哪里人？他的梦想是什么？他一个月工资多少？在哪里住？

在这31层的写字楼中，有些公司，就有着大玉米的气魄，他们默默地做自己的事，不动摇，也不分心。比如2015年在9层办公的新东方·前途中国，显然有着创始人俞敏洪的气质装修一栋办公楼房子时间装修一栋办公楼房子时间，现在依然在9层，并且还在20层增加了办公室；比如6层的中安国际，还有17层的格尔软件，依旧在原来的地方。

有媒体说，34层和35层是空置的？非也。我走进这两个楼层时，有大批的工人在做收尾的工作，绿地集团马上就会搬过来办公。除了要拍卖的整层外，这里的空置率15%左右，入驻情况还是相当可观的。入驻的大部分公司都是教育、科技、餐饮管理、美容养生和律所，我咨询过学法律的侄子，他说大玉米里的北京京师（郑州）律师事务所在业界是相当牛逼的存在。

而管理电梯的人员，周口人，初七上班，在35层和36层之间的拐角处，月薪5000，交五险一金，在中州大道附近住。他只是感叹，没有在工厂上班的自由，因为他需要24小时操心电梯的安危。

大玉米33、34层新装修的绿地集团

大玉米西南方向的河南国际商会大厦写字楼，租金2.2元/平/天，物业费4.5元/平/月，空调费0.92元，电费0.74元，停车费500元/月。

租赁中心的人介绍说，这里比起大玉米装修一栋办公楼房子时间，绝对不丢面儿，那里可能只是个形象。这栋楼里，有出名的某贷款公司，在网上随便搜索，就能搜到这家公司的疯狂追债信息。我在这家公司所在的楼层待了有将近30分钟，有上百个年轻男女在里面工作，安全通道里放了一个盛了水的桶，四周围满了吸烟的人，一边抽着烟，一边打着电话催收贷款。

大玉米附近楼群

商会大厦的东边是传媒大厦，租金是周边楼群最贵的，3.8元/平/天，物业费9元/平/月。目前没有空房，想租房的话要至少等到4月份。顶楼有三层都是浙商银行在里面办公，大概四月份，他们会搬进新开放的金融岛。

03

新贵的诱惑

郑州东站作为大型的高铁枢纽站，投入运营已有10年。而东广场的神秘面纱，却迟迟未能揭开。

郑州，是一个吸取经验教训的城市。听到播音员的声音，一股泡面卤蛋火腿肠的味道扑面而来，说的是郑州火车站。“在郑州，最遥远的距离郑州写字楼的经济复苏了吗？｜房东俱乐会，是我在东广场，你在西广场。”说的也是郑州火车站东西永远不连通的问题，400米的距离，必须要绕道4公里。

前车之鉴。

据相关报道，郑州东站的东广场建成后，将成为国内最大的地下空间，未来，郑州市民来到东广场，不用上到地面，全部在地下就可完成公共交通、私家车、客运、高铁和地铁的换乘。

那么，这10年来，承担全部迎来送往任务的，就是郑州东站的西广场。

我们站在高铁站的西广场，迎面就是风格迥异、有国际范的各种高端写字楼。因其交通便利、办公环境优越、工作心理自豪感等因素郑州写字楼的经济复苏了吗？｜房东俱乐会，吸引了一大批优质的企业入驻。

双子塔扑面而来的高端感

如果你到这个地方问租赁中心的工作人员，他们会说，“考虑招人，吸引人才，业务谈判，就来高铁站办公，不仅能节省外地客户的时间，也能让他们在楼上看一看郑州的繁华，倍有面儿。”

出了高铁站，往西南边走，你会找到任何你想吃的郑州美食。升龙广场负一层汇集了郑州餐饮的各种品类，像绿地之窗和双子塔甚至稍远的台商大厦的职场精英都会到这里就餐。

升龙广场楼下的美食城，附近的职场精英都到这里用餐

吃过饭后，走上地面，你会看到升龙广场的几栋写字楼。

升龙广场的租金，1、2号楼两栋楼租金在1.8-2.4元/平/天，3、4号楼比如阿里巴巴所在的楼栋，带精装，租金在2.4-3元/平/天，物业费8.8-9.8元/平/月，公摊30%左右，每一层有3700平方，空置率8%左右。

租金的高低，跟所租办公室的配套设施和位置有关。比如2号楼，383平方的一间办公室，装修完备，有必需的办公家具，可满足总经理室、经理室、员工卡位、开会等一切需求，拎包直接办公，租金就是2.4元/平/天。

附近的绿地之窗，有景峰座、云峰座和尚峰座三座高楼，2.4-3元/平/天，相对应的物业费是9.8元、8.8元和6元/平/月。尚峰座的物业费用较低，原因在于交付早，它们属于同一个物业公司，服务是一致的。

而绿地中心双子塔的南塔和北塔，租金差不多，1.5-3元/平/天，物业费用11.8元/平/月。我问过物业公司的员工，他说，“绿地开发的，物业费都这样，大玉米还19.8元/平/月呢！”

双子塔的物业费贵，得房率也不高，在55%左右。双子塔周边的楼群空置率一般在15%以下，而双子塔能达到20%。双子塔有1000多套办公室，空置了200多套，这200套中，有整层整层的，物业人员说，“800-1”平方的，都有空置。而升龙广场的4栋楼，仅仅空余80多套。

双子塔的空置率略高，一是得房率低，二就是物业费贵。但优势依然在，业务交锋中，能有绝对把控上风的资格，在无形中不断地提醒对方，“我说的没错，你得信服。”

最平易近人和能接纳初创企业的，就是永和宇宙星这栋写字楼，里面的办公室，面积在65-72平方，属于商住两用。如果你了解二七广场友谊大厦的商住，就会明白永和宇宙星带给你的面子和善意。

距离高铁站附近的金水东路也有数栋写字楼，以楷林IFC为主，地理位置优越，交通便利，资格老，面子大，楷林也号称写字楼标准的制定者，租金还是相当豪横的。

楷林写字楼的豪横

以楷林C座16楼为例，336平米的办公室，租金3元/平/天，物业费12.3元/平/月，电费0.79元/度，空调费0.33元/平/天（5.1-9.30开放150天），采暖费0.39元/平/天（11.15-3.15开放120天），停车费420元/月/车。

楷林周边的几栋写字楼，租金只会下浮，幅度也微乎其微，一个商圈有一个商圈的规则。

楷林C座16楼空置的办公室，拎包即可办公

我们走访的写字楼，不代表整个郑州，只是一小部分。虽然管中窥豹，但也能反映一些问题。

金成国际广场租金1.4元、大玉米1.2-2.1元、高铁站附近1.8-2.5元、楷林IFC3元左右、建业五栋大楼2.3元、花园路的凯旋广场和正弘城2.1-2.5元等等，无不在让你选择合适的地方办公。

而这些写字楼的空置率相较于去年，几乎都低于10%。一直以来，年轻人起步的地方，金成国际广场写字楼的空置率不到5%；而最能反映地产相关信息的位于商都路的建业五栋大楼，空置率为0，我们拨打了物业中心的员工，连一间50平方的办公室都租不到，只能等到4月份看有没有空置。

从调研的情况分析，入住率和活跃度比起去年下半年我们调研时要好出很多。

2月底，我们在全城也调查了2210间商铺，关停率降至12%，回到了两年内最好的水平。

据2月份新闻信息，货拉拉平台订单量提升，订单大多来自B端市场，集中在蔬菜批发、家居类市场和大学毕业生；大四实习留郑的学生，从学校搬东西到租房处，也都在使用货拉拉。

……

所有这些迹象都在表明，郑州的经济在慢慢复苏。

想起调研门店时，一家卖电脑的铺面门头上贴的春联：

一往无前，奔赴星辰大海；保持热爱，静待春暖花开。

横批：稳稳的幸福！

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