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对于郑州这座城市，我们常常听到“城市向东，生活向北”的标语，北区代表着资源、环境、便捷、舒适，北区其实包括惠济区和金水区两个区域，到底该优先选金水区还是惠济区呢？

其实这并不难选择，肯定是金水区，因为金水区是郑州的老城区之一，是郑州早期政务商务中心，商业、教育、医疗及交通等优质配套丰富，生活氛围浓厚。

金水区在郑州各区中人口及GDP排名均为第一，区域价值可想而知，所以北区置业当然首选金水北。

金水北主要指金水区行政范围内北三环以北、中州大道以西片区。

通过梳理，目前在售项目11个，除了保利海德公园位于连霍高速北部外，其他项目主要分布于连霍高速南部的地铁4号线沿线（4号线在建，预计2020年底通车），这也代表了这个片区基本每个项目都是地铁盘。价格集中在16500-18500元/㎡，是郑州市区品质刚需及改善的首选地。

1、名门翠园：

项目本身还是不错的，地铁口（4号线丰收路站），西侧是省体育中心，东侧自建百亩绿地公园，周边居住氛围比较成熟。

规划200万㎡大体量，涵盖高层、洋房、公寓、集中商业等多种业态，同时规划多所学校，满足一站式教育，是名副其实的地铁+学区房，性价比很高。

存在资金问题是不争的事实，虽短期有所缓解，但目前部分客户受前期影响还是心有余悸。

2、华瑞紫金嘉苑：

开发商是做经适房出身的，商品房项目开发经验较少，目前郑州有3个项目在售，均以市场主流刚需产品为主，品质一般。

紫金嘉苑距离4号线丰庆路地铁口500米左右，地块相对较小，只有80亩，规划有硬伤，9栋住宅和一所幼儿园，住宅包括3栋安置房，不过置业顾问说后期安置房会与商品房进行隔离，价格整体16500元/㎡，性价比还算较高。

3、旭瑞和昌优地：

距离地铁4号线丰收路站不到300米，周边多是已交付小区，生活氛围浓厚，规模只有81亩，容积率3.39，是净地，不涉及安置、公租房和底商，地块整体素质还是比较好的。

土地2011年就已经拿了，但早期是批发零售用地，因为性质变更的问题，拖了9年，今年才慢慢入市，精装交付，不乏国内一线品牌，印象当中和昌是首次精装，实际交房能做成啥样不太好说。

4、九锦台：

项目不大，占据了金水区一个好位置，2013就已经入市了，卖到现在还有少量几套现房销售，但开发商、建筑质量、规划设计都很一般。

5、瀚海思念城：

属于临近北三环的优质地段，西侧是东风渠，北侧紧邻地铁4号线西沙路站；瀚海在郑州的项目外立面造型都比较独特，思念城也不例外，外立面灰色主体，米白弧形阳台、拐角飘窗设计，满满的瀚海感。

项目占地200亩买房子、要装修、享优惠，我只来《王宁说房》对话框回复，规划住宅、公寓和商业，住宅目前基本售罄，偶尔会出来几套退回的房源再次出售，商业地块还没推，预计8月会推平层及LOFT公寓产品，主要是48㎡的户型，价格暂未释放。

6、碧桂园天麓：

距离地块2号线和4号线换乘站沙门站500米左右，位置更靠东，周边基本都是成熟居住区，但环境相对一般，地块不规则且小没有社区氛围，容积率太高，精装修交付。

碧桂园虽是一线大品牌，但在郑州口碑一般，价格是片区内最贵的，现在一期尾盘，剩余一百多套135平大户型。项目也有1栋公寓产品，38-72平，即将推售，价格预计在11000元/㎡。

7、泰山誉景：

马李庄城改项目，紧邻北三环、花园路及中州大道，区位优势比较突出，总占地327亩，一共分三期开发。

开发商早期是做基建的，建筑经验比较丰富，但对比周边户型设计很一般，而且居住舒适度不高，部分楼栋2T5/2T6设计，目前一期已经售罄，二期清盘在售，三期未推。二期地块比较小，规划3栋33/34层的高层，110-128㎡三房，16500元/㎡，性价比还算比较高。

8、融创中永中原大观：

融创和中永合作开发，紧邻北三环和中州大道，是同时距离北龙湖及北三环最近的项目，距离地铁4号线龙源一街站750米左右，区位优势比较突出。

占地156亩，规划住宅、公寓、商业等多业态，因为是桑园城改项目，后期居住氛围不会太纯粹，在售的二期项目定位偏刚需，产品以刚需小户型住宅为主，性价整体比较高，刚需及投资客户可以考虑。

另外三个项目分别是保利海德公园、瀚宇天悦城、美盛教育港湾，近期市场关注度较高，下面给大家做一个详细的分享：

一、保利海德公园

1、第一印象：

紧邻中州大道，交通便利，通达性强。

楼体广告比较醒目，工程进度较快（图片为1号院工程进度，已完成2/3）。

售楼处非常大气（很抱歉，小编没有拍出它的气势）。

2、项目概况：

项目位于中州大道与贾鲁河交汇处西南角，是依托杓袁、刘庄、柳林三村改造，拥有500万㎡恢宏体量的大项目。

规划除正常住宅产品外，还包括2栋5A级写字楼、酒店及多个集中商业中心，商办总体量高达200万㎡，同时内部规划多处幼儿园、小学教育用地、中学教育用地，目前杓袁片区3号院南侧教学用地已确定：纬五路一小、河南省实验中学。

项目售楼处所在的杓袁片区目前配套相对缺乏，但贾鲁河以北及连霍高速以南生活及教育医疗配套还可以，如万科美景广场、金水区总医院、郑州七中等。

项目环境资源是一大亮点：坐拥贾鲁河、魏河贯穿的双水岸景观，5公里景观步道等多个公园

交通：花园路、中州大道、三全路；地铁2号线（已通车）刘庄站、高速柳林站，再加上汽车北站等交通可谓是四通八达。

3、产品信息：

目前项目重点推广的是杓袁改造的7个院（5号院是安置地，其他是商品房），总占地约598亩，总建面约117万㎡，绿地率30.56%，容积率2.89，18层小高层，2T4/3T6，精装交付。

产品面积：96㎡-144㎡三/四房。

物业公司：保利物业（国家一级物管资质）。

其中1-3号院已经全部推出，基本售罄，仅剩余少部分房源即将清盘。

目前1-2号院少量顶底层17800元/㎡，3号院1-2#少量99㎡16500元/㎡。

4号院规划17栋18层小高，95-180㎡，产品定位偏改善，地块较前3号院更方正，规模更大，精装配置及园林造价均有一定提升，舒适度更高，6月份已经推出部分楼栋，目前主力在售3#及9-11#，价格在18400-20000元/㎡，小面积便宜，大面积贵。

另外项目没有首付分期政策，但有保利小贷，首付自付15%，另外15%可以使用保利小贷，年利率6%。

精装交付，上面是1号院的交付标准，主力在售的4号院在精装品牌、用材用料及配置上有一定提升。

4、户型赏析：

目前4号院在售户型共5个，包含95㎡三房两厅一卫、115/120㎡三房两厅两卫、145㎡四房两厅两卫、184㎡四房两厅三卫，得房率78-80%。

95㎡小三房：空间相对紧凑，但分布合理，动线流畅，三个开间朝南，1个阳台2个飘窗，赠送面积较多，稍微不足的地方是卫生间没有干湿分离。

115㎡三房两卫：户型设计及空间布局与95㎡差距不大，主要差别在主卧多设置一个衣帽间及卫生间，厨房门朝向餐厅，餐厅空间略显拥挤。

120㎡三房两卫：边户设计，南向两卧室，客厅朝东，两阳台+1个飘窗，主卧带独立衣帽间，公区多设置了一个休闲功能厅，空间实用性较高。

145㎡四房两卫：三开间朝南，南向客厅与次卧设计一体化大阳台，主卧带衣帽间及独立卫生间，公卫干湿分离，餐厅位置略显拥挤。

184㎡四房三卫：主要位于4号地中间2栋楼，2T2大平层设计，户型方正，亮点在于南向双主卧设计（大主卧带独立衣帽间卫生间及飘窗，小主卧带飘窗独立卫生间）以及多阳台设计（南向大阳台、北向阳台），得房率较高接近80%。

5、样板间展示：

样板间装修风格多以现代简约为主。

交付配置部分展示。

6、小结：

保利作为央企大品牌，结合前期项目交付经验来看，品质还是有所保障的，另外双河流多公园，景观资源优势突出，目前主推的杓袁改造片区位于连霍高速以北，区位相对其他项目较为脱离，但还好距离不远，3公里范围能享受到金水北及惠济部分核心资源配套，自身也规划有大体量的商业及教育配套，纬五路小学及省实验中学已确定，产品均为18层小高层，精装修，4号院装修标准2500元/㎡，改善属性较强。

但同时项目也有几大弊端：

A、3/4号院北侧紧挨部队用地，此部队用地主要为杨金马头岗机场服务的军用油库，输送管道位于地下，不外露；

B、可能会有一定飞机噪音影响；

C、项目较大，虽有2个地铁站点，但目前在售地块距离最近地铁口至少有1公里以上的距离。

二、瀚宇天悦城

1、第一印象：

周边居住氛围比较成熟，北侧三全路目前处于施工阶段，道路在高峰期相对拥堵。

工人们正紧张施工中，一期施工进度到地面二层或十二层不等。

售楼部西侧田园路，单向双车道，不是很宽敞，周边多是成熟居住区，环境一般，售楼部入口看着一般，在对5#的清盘活动进行推广（售楼部东侧入口环境还不错）。

2、项目概况：

项目位于区域主干道三全路与文化路交汇处西南角，是张家村改造，总占地700亩，总建面160万㎡，地块较为分散（三全路南边包含部分，北边跨越2个路口还有部分后期地块），整体规划涵盖住宅、公寓、写字楼、商业等。

属于金水北核心区位，周边3公里内享受金水区市民文化服务中心，预计今年下半年投入使用，还有河南省体育馆、金水区总医院、河南省中医院、郑州海洋馆、郑州七中、丰庆路小学等优质配套，另外项目自身引入龙门第二实验学校（60亩）、内部规划一所幼儿园。

景观资源方面：东侧紧邻东风渠，最北侧有90米魏河生态河廊（修建中），环境有所保障。

商业休闲：美景万科广场和惠济万达，南邻花园路商圈，距离正弘城、瀚海北金、宜家家居、凯隆广场等车程也均在20min以内。

交通：紧邻三全路、文化路、国基路等多条主干道；在建4号线丰庆路站直通社区地下商业街，东侧紧邻在建地铁4号线与7号线换成站文化路站（7号线预计2023年通车），纯正双地铁盘；整体交通便利性较高。

3、产品信息：

一期占地97亩，总建面31万㎡，容积率首期4.9，绿化率25%，规划8栋25-34层的高层（已全部推出）以及3栋公寓（2栋LOFT1栋平层，均待推）,毛坯交付，物业公司为河南领域物业管理有限公司。

一期8栋高层住宅均在售，户型面积为80-143㎡两房-四房，2T4/3T6设计，目前剩余300余套房源，主要集中在6#、12#、15#，98㎡以及108㎡均价在17100元/㎡，115㎡以及143㎡均价在17300元/㎡左右，性价比整体较高。

另外该项目有首付免息借款政策，可借总房款的20%左右，具体根据面积而异，基本是两年四次还清，置业门槛较低，但借款政策优惠较正常按揭少2个点。

4、户型赏析：

项目目前主要在售的有4个户型，包括：

98㎡三室两厅一卫、108㎡三室两厅两卫、115㎡三室两厅两卫、143㎡三室两厅两卫。

98㎡三室两厅一卫：户型设计一般，卫生间未干湿分离；左侧次卧窗户较小，影响采光；仅1个阳台，无飘窗设计；非餐客一体设计，客厅空间感受限；电视墙尺寸较短，需后期加长。

108㎡三室两厅两卫：较上个户型优化的地方在卫生间干湿分离、餐客一体、电视墙尺寸合适、南向两卧室增加飘窗，但该户型存在一大弊端，即公共卫生间属于暗卫，通风较差。

115㎡三室两厅两卫：该户型两开间朝南，主卧带独卫，公卫干湿分离，但阳台仅半个，只有主卧有飘窗，赠送面积较少，得房率74%左右，入户门正对厕所，风水不太好。

143㎡三室两厅两卫：南向2个卧室且均带飘窗，阳台朝西，主卫干湿分离，公区客厅较大，但餐厅位置较为尴尬，非独立空间且部分对着公卫门。

5、样板间展示：

样板间装修以现代及轻奢风为主。

6、小结：

瀚宇天悦城目前是金水北片区销冠项目买房子、要装修、享优惠，我只来《王宁说房》对话框回复，周均成交60余套，项目核心优势在于性价比：

A、金水北核心片区，周边生活氛围浓厚，配套资源齐全，除周边优质教育资源外，自身引入龙门第二实验学校，打造学区房；

B、另外双地铁优势突出，且丰庆路站地铁入户，东边东风渠生态景观资源为项目再添一彩。在综合配套优势明显的基础上，价格明显低于周边美盛、保利、瀚海等大牌项目，总体性价比较高。

但项目同时也存在较大的问题：户型设计较周边项目非常一般，尤其作为中间户主力户型的108㎡产品公卫为暗卫。

三、美盛教育港湾

1、第一印象：

项目周边生活配套成熟度还是挺高的，售楼部斜对面是陈寨花卉市场，人流比较聚集，来往人群略显杂乱。

目前一期的施工进度还算比较快。

售楼部内部打造相当华丽，两层挑空，开放式书店，营造的教育氛围非常浓厚。

2、项目概况：

项目位于金水区文化路与国基路交汇处西南角，为陈寨、庙李城中村改造项目, 总占地1600亩，地块极为分散，整体以房地产+教育为理念，规划住宅、公寓、酒店、写字楼、商业综合体及11所幼儿园、5所小学以及2所中学等。

周边配套与瀚宇天悦城差距不大，3公里范围享受多个教育、医疗及生活配套，东侧为东风渠景观资源，另外项目自身规划有11所幼儿园，5所小学，2所中学，目前已签约的有郑州外国语以及纬五路一小。

交通上紧邻国基路、北三环快速路等交通主干道，地铁临近4号线与7号线的换乘站文化路站及7号线陈砦站（但首期地块距离地铁口较远，超1公里）商品房风水是看入户门还是看阳台，地铁交通便利性相对片区其他典型项目而言有所欠缺。

3、产品信息：

一期占地92亩，规划建面51万㎡，容积率5.99商品房风水是看入户门还是看阳台，绿化率25%，规划11栋24-34层高层住宅及2栋商办公寓，住宅75-138㎡两-四房设计，2T4/2T6/3T6产品，其中89㎡为主力，毛坯交付，物业为庭瑞物业。

目前主要9#、10#、11#少量房源在售，其中75㎡两房均价在17000元/㎡（9#在售少量朝向不佳房源），89-118㎡三房均价18000-18500元/㎡，138㎡四房19000元/㎡。

整体价格偏贵，没有首付分期政策，特价房均价17500元/㎡左右（顶底等不好楼层的房源），认购送红酒柜及礼品。

4、户型赏析：

75㎡两室两厅一卫：北向小户型，采光比较受影响，餐厅较小对着卫生间不太好，项目在卖的时候多是与相邻南向户型共同销售，这个可以给父母住，平时能照顾父母的同时双方也能保持生活独立性。

89㎡三室两厅一卫：玄关入户，功能齐全，户型尺寸相对紧凑，公卫干湿分离，赠送面积较少，只有一个阳台设计。

98㎡三室两厅一卫：该户型两开间朝南，动静分区，卫生间干湿分离，1个阳台+2个飘窗设计，设置有儿童活动烹饪照看区，但处于过道区域，容易造成行动不便，另外餐厅面积略显拥挤。

118㎡三室两厅两卫：玄关入户，南向主卧与客厅设计一体大阳台，主卧配置独立卫生间，公卫干湿分离，户型过于狭长。

138㎡四室两厅两卫：与118㎡三房户型设计基本类似，主要区别在于公卫换了位置，增加1个次卧。

5、样板间展示：

样板间装修以轻奢风为主。

6、小结：

项目外部资源配套与片区内其他项目基本一致，相对其他项目而言，最大的卖点是覆盖全学龄的教育资源，尤其签约郑州外国语以及纬五路一小为项目教育IP增加光环，户型及其他产品规划一般。

最大的缺陷在于在售地块距离地铁太远，地铁交通不占优势，容积率5.99，绿化率仅25%，整体密度较大，刚需属性更为明显。

写在最后：

金水北发展历史较早，优质配套资源丰富，是郑州房地产价值仅次于郑东新区的区域，因此北区置业一定优选金水北。

同时因金水北早期发展成熟，片区内在售项目多与城改挂钩，整体定位多偏向品质刚需刚改，在片区项目生活及交通配套差异都不太大的情况下，建议客户选项目主要看产品均好性及性价比，比如瀚宇天悦城等；对于改善需求，保利海德公园产品的纯粹性，瀚宇天悦城大平层的舒适性等可以考虑……

不管你选哪个项目商品房风水是看入户门还是看阳台，金水北都是北区置业的最佳选择。

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