天府麓城营销中心“双限地”上市成交楼面价约10829元/㎡
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今年1月26日，天府新区的首宗“双限地”上市，成交楼面价约10829元/㎡（另须配建并无偿移交20%的统筹住房）。
因为是“双限地”，所以在它出让时，未来的商品住房售价就已经被“锁定”在了“清水最高均价21400元/㎡”。
从土地成交到现在才刚刚5个月，该宗地块上的项目就已正式亮相。
天府麓城营销中心外景实拍
这个名为“天府麓城”的项目，租用了项目旁已建成安置小区的商铺作为项目营销中心，目前已经开门迎客。
据置业顾问介绍，项目计划于今年8、9月份取证，虽然时间还有点久，但是在房价完全透明的情况下，我们完全可以提前踩盘，以便大家提前做好准备。
项目基本信息楼盘名称：天府麓城
购房资格：天新、高新南、高新西+五城区占地面积：约22.8亩产品类型：17~18F高层，7F多层容积率：2.0绿地率：35%总户数：250户（其中60户为统筹住房）停车位：349个（其中25个为商业停车位）面积区间：建面约100~120㎡交付形态：清水预计均价：约21400元/㎡开发商：成都鸿轩房地产开发有限公司物业公司：四川鼎仁格林物业
01.地段&配套三面公园环抱，一面安置房紧邻
天府麓城位于天府新区天府前湾板块。从项目地块的土地出让信息可以清楚的看到，项目的北侧、西侧和南侧都被规划的公园绿地包围。
★为天府麓城地块，绿色为公园绿地规划
其中，北侧的绿地为天府森林公园的东段，西侧和南侧的绿地则属于天府前湾规划的稻花溪生态廊，其中项目地块西侧的部分由项目开发商代建。
如果说三面临公园是项目地段的一大优势，那么项目东侧紧邻的在建安置小区红豆三期以及已经建成的红豆二期则在某种意义上算是项目的一大劣势。
在项目东侧建中的红豆三期安置小区
不过，我一直觉得安置房并没有大家想象的那么可怕，毕竟天府新区（成都直管区）的前身就是原双流县的东部乡镇，安置房会不可避免的出现在各个板块，就连兴隆湖也有不少安置小区。
而对于天府前湾这种刚刚起步的新板块，目前的配套还十分匮乏，安置小区却已经部分交付入住，凭借极高的入住率和较低的商铺租金，已经形成了一些基本的配套，反而能提供生活上的便利。
项目附近已建成的红豆二期安置小区实拍
交通配套
目前紧邻项目地块周边的道路似乎一条都没有修好，至少我开着车在附近绕了几圈都没有找到到达项目地块的方法。
不过从规划图上来看，天府前湾实行的小街区制，未来的道路交通还是非常便利。通过这些规划的道路，不仅可以很方便的从天府麓城驾乘出行，还可以步行约500米（我自己在卫星地图上测的距，不一定特别准确）到达已经通车的地铁6号线沈阳路站的D口。
教育配套
根据天府新区最新的小学划片，项目所在的位置属于D学区，对口天府三中小学部、天府二小、天府六小、万安小学、白沙小学5所小学，其中天府三中小学部距离项目比较近。
另外，天府麓城旁边的红豆二期楼下，一所新的公办幼儿园“天府新区开元幼儿园”已经开园。
已经开园的开元幼儿园实拍
商业配套
除了项目旁的安置小区商业之外，天府麓城本身也是一个自带约3000㎡社区商业的项目。
项目的社区商业街位于地块的北部，与住宅区之间有物理区隔，据置业顾问介绍，在小区住宅的北边会开一个人行小门楼房好户型，方便业主使用社区商业。
天府麓城沙盘实拍
02.产品&规划高层多层搭配，纯刚改小盘
天府麓城占地面积仅约22.8亩，地块比较小，且形状为南北较长、东西较短的长方形，不利于布局更多南北朝向的住宅。
因此整个项目6栋住宅7个单元，只有2个单元是南北朝向，另外5个单元均为东西朝向。
项目总平图
不过好在项目住宅西侧就是开发商代建的公园绿地，东西朝向在日照上虽然比朝南的差一些，但部分东西向房源的观景效果还是不错的。
项目容积率约2.0，6栋住宅采用围合式布局，其中，临西侧代建公园绿地最近的两栋（3#、4#）为7F高的多层，均为1梯2户，其余四栋（1#、2#、5#、6#）为17~18F的高层天府麓城营销中心“双限地”上市成交楼面价约10829元/㎡，均为2梯3户。
这种围合式的高低搭配，较好的避免了项目因地块小而造成的视线不开阔的问题，同时又比大多数行列式高低配的小区多了一个中庭花园，算是一个优化得还挺不错的方案。
天府麓城鸟瞰效果图
整个项目共有住房约250套，其中有约60套为无偿移交给政府的统筹住房，分布于6#楼全部和2#楼部分；普通商品住房只有约190套。
建面约120㎡套四双卫
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其中3#、4#多层住宅均为建筑面积约120㎡的套四双卫户型。
因为是多层板楼，所以这个户型具有前后通透的优点，不过因为总面积只有120平，却布局了4个房间天府麓城营销中心“双限地”上市成交楼面价约10829元/㎡，势必会有一些空间较小。
比如餐客横厅的进深只有4.35米，对于一个四房户型来说非常短，想要获得一个比较大气的横厅效果，最好在后期装修时将景观阳台和横厅打通（好在项目是清水房）。
建面约119.8㎡套四双卫
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这是项目高层住宅中唯一的四房户型，因为位于项目唯二的两栋南北向高层的端户，因此具有了南北通透的特点，且主采光面朝南。
相比于多层四房户型，这个户型不仅朝向更优，而且生活阳台更大，厨房的空间也更合理；
不过同样受制于总面积不大，该户型仍然属于比较紧凑的四房布局。
建面约108㎡套三双卫
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这是项目最好的三房户型，南北通透且主采光面朝南，北阳台不从厨房进出保证了厨房空间的更高效利用。
建面约100㎡套三双卫
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该户型是项目的入门级三房户型，建筑面积仅约100㎡，在满足三个卧室、两个卫生间功能的情况下，可以较高的控制总价。
同时，因为这个户型也位于端户，它的前后通透性也比较好。
不过楼房好户型，这个户型的1-9F日照不满足大寒日2小时的住宅标准，属于“公寓”，对日照比较在意的购房者在选房时应多加注意。
建面约101㎡套三双卫
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该户型位于高层住宅的中户，因此也是项目唯一单面采光的户型，相较于其他户型通透性较弱。
虽然所有功能空间都能独立采光，没有“黑屋”，但是像厨房、书房等空间的采光面还是比较小的，舒适性相较于100㎡的套三更低，不建议作为三房户型的首选。
03.总结&购买建议
根据项目的土地出让条件，项目未来上市时的清水均价最高不能超过21400元/㎡，而据置业顾问介绍，项目就是清水交付，不会加装修。
按此最高清水均价计算，项目的总价也就在200万区间；但考虑到项目有多层有高层，开发商可能会根据不同的楼栋位置做一些价差，那么极有可能部分高层房源的总价会低于200万，进入100万区间。
所以总结起来，项目的第一大优势就是总价门槛较低；其次还有三面临公园、距离地铁站不远、建筑布局优化较好等优点。
单从价格优势来说，200多万买三房、四房目前在整个5+2核心区都是比较“稀缺”的机会，再加上产品的设计还不错，又有地铁，所以对于预算不高的自住人群，建议积极关注。
只不过项目一共仅有约190套普通商品住房可售，如果届时没有其他低价项目一起取证分流，预计摇号入围的难度还是不小。
另外，项目的缺点也很明显，第一紧邻安置小区，第二片区的开发现状尚不成熟楼房好户型，第三开发商和物管的品牌知名度不高。
再加上项目的户型设计比较紧凑，属于典型的刚改定位功能型改善产品，所以天府麓城或许并不符合追求更高居住品质的纯改善的居住需求。
文/黄曦
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