买房租房装修户型风水大全 为小孩上学，什么时候买房最合适？

星球价格398元/年，1.1元一天，原价998元/年！预计下个月恢复原价，限时40折优惠

星球会员可以获得高价值的购房学习资料，接受房主一对一的购房指导。不管是买新房还是二手房，都能省钱，而且性价比很高！

欢迎加入星球成为会员，扫码参与！

以下精选问答均来自《镜楼芳珠》知识星球。

一、星球会员提问：房长很好。根据您的建议，我们上周去现场参观了几个社区。目前，考虑到预算和成熟度的平衡，我们对通州的印象还是不错的。

目前有两种思路。我想听听你的建议。需求主要是自住。预算550左右，最好500左右。首选公寓类型，其次是电梯、交通、生活、便利。好学校不是必须的。

1.在更远的地方买新房。

目前帅府·绿源，国誉未来悦，价格比较匹配，不知道房子怎么样

2.买设施比较成熟的老小区。

我在网上找到了一些。你说的百合湾运河湾的价格标准略高。看了其他一些，感觉综合平衡的是波波自由城（环境&更新&单元类型），祥林君（单元类型），丽景园（单元类型&交通）。另外，嘉华印象街还有一套看起来更划算的。

我们想听听您对上述社区的意见，谢谢！

校长回复：

大夫，那房子绝对不错。首先，它在位置上失去了大部分的二手房。此外，交通及配套设施不完善。房子必须以高质量建造，然后才能出售。总是合乎逻辑的。如果选址偏，一定要在价格、户型、建筑形式、社区环境、建筑布局、技术体系、装修材料等方面更有优势，才能有市场。因为它失去了区位优势，而房子的价值70%是由地段决定的，30%是房子本身。如果把北京的房子全部搬到二三线城市，就不可能是现在的价格。反之，二三线城市的房子卖不出北京的高价。绿园虽然看起来离运河商圈比较近，但实际上是一河一高速公路隔开，未来资源外溢会受到很大影响。此外，绿园的规划，如通州科技馆、通州青年宫、友谊医院、清华大学金融学院实训基地、地铁M101、M102等，从超市到医院再到教育，地铁等都一样。规模不小，但都是长远规划，发展非常滞后。现在基本都没有落实，所以当地的二手房价格也没有上涨。只有k2清水湾等标杆才能支撑房价。 帅府虽然只限招标（已成为历史），而且价格有限，但还是有点贵，提前透支预期，不然一年多都开不了现在已经不到40%了卖。你就像第一批中海云熙和金茂悦，和帅府一样，只限竞价。不到一百万就能上车，很多年轻人都去亦庄买了。相比之下，帅福的价格就没有那么优惠了。所以在英俊的豪宅里，房子没有问题，依然是江景房，不过如果住进去，不谈升值，说说配套。开始需要很长时间，所以你必须考虑到这一点。

国誉的性质不同。它属于一种新型的公寓。政府占有20%的产权，但价格也有限。与帅府相比，国誉的位置更好。毕竟在老城区，设施还是可以的，而且当地的生活氛围也比较密集，而且附近也没有什么新房子都是二手老房子，所以还是比较理想的去城市。不过，在国誉的这片区域，周边已经建好了，几乎是饱和了。虽然也是在核心区，但周边环境不如核心区的一些新建区。此外，该领域的优质二手房也很少。要想用群体效应拉圈过来，条件已经不够了，自然潜力一般。不过，如果你想一个人住，那也不是什么大问题。除了离地铁的距离和地块的坡度，房子没有太大问题。如果主卧118的卫生间是对着门的，如果你对风水有讲究的话买房租房装修户型风水大全 为小孩上学，什么时候买房最合适？，就需要做点什么来解决。

通州最具价值和潜力的区域是运河商务区，又称运河三角区，是由北运河、东六环和通延高速组成的三角区。百合湾、运河湾、景茂国际城、波波自由城是运河三角区房价第二强的新住宅区，又称运河F4，其中百合湾和运河湾涨幅最为明显。这就是我之前介绍给你的原因。 Bobo City社区在这四个社区中有点老，但它的优势是密度相对较低。都是板式建筑，只有5栋有电梯。丽景园和嘉华印象街属于第二梯队买房租房装修户型风水大全 为小孩上学，什么时候买房最合适？，主要是因为品质较弱，主要表现在物业和社区环境上。再者，嘉华的户型大多不好，面积有点浪费。丽景小区密度较低，户型比较好，但房子比较老；这两个增加也不错。祥林君只能与丽景、嘉华相提并论。小区和住宅的属性差别不大，只是位置不在核心三角区，近几年增长速度相对较弱。总而言之，如果从欣赏角度考虑你选的那些，他们肯定会优先考虑一、的第二梯队。不过，只要是在五一花园的小区，增长速度基本都不错。除了百合湾有点大，其他的还有香林县。欣赏上的差别不大，所以可比性也不大。您只需要根据自己的经验进行选择，比如从户型等角度进行选择即可。

二、星球会员提问：你好，房长，我的问题可能比较复杂。我家现在一共有3套房子：一套是石景山泸沽鸳鸯山水两房80平米洋房，东北户型，市值约460万。福士路一侧还有两套40年产权的小户型（鼎城，当代购物中心）。每套售价约90万元，月租约4000元。公寓一直在出租。感觉近几年受疫情影响，租金几乎难以上涨，小公司在逐渐减少。这与经济衰退有关吗？

远洋山水的房子面朝不太好，楼层比较高，不适合养老。之前也想过换，但是去年远洋风景的房价涨了，已经超出了我的预算，才来不及换。我现在在考虑要不要卖这套套房，手头有250万左右的预算，我可以在市区再买一套，环境好，适合老人住，还是不买这套，或者出租拿出来直接使用。我用这笔钱在郊区买了套房。我现在在我的第二组。 Ocean 的房子已经用完了贷款，现在差不多还清了。

另外，你觉得我的两套小公寓适合出售吗？这个我自己也想过，但是犹豫要不要卖掉，相当于切肉了。如果实现后理财收益不够大，继续持有租金可能会超过银行理财收益。我知道你之前说过，这种公寓是稀缺商品，最好持有而不是出售。轮到我了，我想听听你如何计划获得更合适的收入。

希望你能帮我分析一下我的想法。我家没有多少资产。我想尽可能地牺牲生活的便利来换取一些现金流，我的生活相对轻松。如果持有公寓的储蓄不足以支付郊区的首付，他们只能更换海洋景观的房子。工薪家庭想要保住资产，让他健康发展，实属不易。如果是你，你会怎么规划？非常感谢

校长回复：

不仅公寓受到影响，疫情对包括北京在内的中国写字楼市场也产生了很大影响。全国各城市写字楼空置率高达35%，是疫情前的两倍多。别说小公司，这两年有数以万计的小公司关门大吉，就连大公司都在苦苦挣扎。传闻西贝、海底捞这样的连锁巨头已经撑不下去了。因此，针对这种情况，国家必须采取助推措施，比如降准、降息、减税降费等福利政策，楼市也采取了放宽限购等措施，鼓励刚...进入市场需要改革。其目的是刺激经济，刺激消费。正如我之前所说，今年是经济复苏最关键的一年。所以你不必太担心。中国经济的基本面还是很扎实的，国家比较稳定。此外，疫情防控的水路板块日趋成熟，快速高增长的节奏迟早会回归。

其实无论是哪个城市，商住的租金回报率都远高于平均水平。你就像你的两套平均5.3%，而北京的平均住宅线只有1.7-1.9%，能做到还不错通过 2%。除少数商业和住宅物业外，目前均未出售。主要原因是流动性非常有限，近几年没有出现太多溢价。既然你已经拥有它，就不值得卖掉它。现在，除了一些长期高风险的理财产品，年回报可以大于你的租金回报，短周期基本劣势。从投资的角度来看，相对安全的方式是继续持有。除非你愿意承担风险，卖掉后增加首付，加大杠杆去追求高投资回报的房产，这样才有可能利益最大化，否则就没必要了。

我觉得在你的情况下，商住不能卖，继续持有，可以增加你的月收入。但是，手头有钱，远洋山水的资产如何配置，需要在养老自住和投资收益两个选项之间做出选择。分为三种类型：①主自住，辅投资（重点改善）②主投资辅助居住（牺牲住宅物业）③兼顾自住+投资（轻改善）

①.主要生活和配套投资的想法（重磅改善）其实，如果加上手上的钱和变现海洋景观后的钱，可以换更好的，也可以去清塔等。在保费较低的地区，选择一些优质的住宅，基本可以跟上市场。也可以直接选择一些周边规划好或者现有设施齐全、质量高的新房，缺点是增值空间有限。

②.一手投资自住（牺牲住宅物业）的想法会比较冒险，在我的指导下会适当减少，但不能完全杜绝。毕竟，高风险和高回报始终是必然的。如果选择这种思维方式，有3种方式。一是不换远洋山水（因为你的贷款快要还了），用特贷+手头现金套现，再买第二套升值潜力更高的贷款资质。高价房产，然后等待下一轮行情，风险在于等待周期会继续消耗你的收入和储蓄。二是更换海洋景观，增加手头现金，将部分现金用于购买自住物业或租房，然后使用两套资质获得更多收入（可分散或合并），以及还要等待下一轮行情。不过对于普通家庭来说，我不是很推荐，普通高级玩家也可以这样做。第三种方法是在不更换海洋景观的情况下，利用现有现金在远郊购买自有养老住房作为第二套，比如青龙湖地区的新房。然后用专项贷款套现海洋景观，买入高升值资产，等待下一轮行情。

③，兼顾自住+投资（轻改善），这个思路主要是在石景山周边或者你比较熟悉的周边地方买，和撒网的第二种思路脱节了遍布北京。可以说是优质产品换代的思路，因为远洋山水的小区近几年取得了不错的增长，属于跑赢大盘的小区，但是公寓类型的你持有力度不够，板块也不够好。这个思路是在东北更换海洋景观的户型，尝试改变南北同区同小区，或者在热门地段选择一些优质住宅。根据您的预算条件，可以满足。这个可以兼顾自住，中长期会有一定的增值空间，但是为什么叫轻改呢，主要是你要选择热门板块，那么属性属性可能迷路了，所以没有第一个想法那么彻底。

以上三个想法因人而异。稳健投资型可选择①或③，激进型可选择②。这需要您自己制定计划。我只能给你这些建议。

三、星球会员提问：房长你好买房租房装修户型风水大全买房租房装修户型风水大全，首付预算500万，sfsd，总价750万。我和妻子都在丰台工作。目前，我们在清塔有一间小房子，可以自住。我们想在今年下半年或明年换房间。考虑学区。

1、最好在石景山买，但最好在丰台买。你不需要一个好的学区。那样的话，生活压力太大了。丰台看到了万年花城买房租房装修户型风水大全，却没有中学。你觉得适合买吗？

2、你觉得我的时机合适吗？

校长回复：

1、丰台和石景山没有学区的概念。丰台比较好，就是北大。有第一、第五小学，以及第八中学和丰台第十二中学。西海以外的第一学校仅次于司金刚和刘小强，所以如果选择这个地区，未来孩子升到985/211的概率会更高。

石景山直升机学校很多，比较省心，但是场地一般。景山和景园都比较好，但是进入高中比较难，而且好像有6年的限制才能落户。我觉得没有必要比较石景山和丰台的学校。他们也不在优质学校云集的西海地区。好的小学不多，好的高中也很少。如果想放松点，就去石景山吧。如果你想让你的孩子将来有更高的机会去985/211，那么你应该丰富台北的土地。

万年花城的赏识不错。属于跑赢大盘的社区，尤其是豪晶，表现最好，在京城名列前茅。由于板块的优势，位于丽泽和枫科公园。近几年，周边建了很多豪宅，大概率会被推广。不过小学还算满意，到现在还没有中学。如果你不去学区，这是一个不错的选择。

2、你的孩子还小，高峰期不用和父母争房子。我觉得25年左右就可以买到，因为23年的全国招生高峰可能会延长到24年。 25 可能是一个被低估的时期。如果你的孩子27年上学，25年买也合适，买的竞争压力会小一些。另外，学区未来几年可能还有雷暴政策，不能让它在高峰时涨到25、30万。因此，如果我们不着急，最好不要凑热闹。

以上精选问答均来自《镜楼芳珠》知识星球。

管家知识星球